Как заключить договор аренды, чтобы не потерять деньги

Важно

Мы рекомендуем составлять договор аренды вместе с юристом. Идеально — найти человека, который не только подготовит юридические документы, но и поможет договориться о выгодных для тебя условиях. То есть нужен юрист, который умеет вести переговоры и аргументировать добавление дополнительных пунктов.

При этом важно и самому понимать, что ты подписываешь, какие есть риски и что значат различные пункты договора. Разбираемся вместе с юристом.

В Екатеринбурге арендодатель пустил нас в помещение, чтобы оно не пустовало — а когда оно ему потребовалось, выгнал. В Москве это тоже стандартная история: присылают письмо с требованием съехать через два месяца. Если не успел — имущество закрывают.

Павел Куранов, управляющий мясобара БК  

Суть в документах, которые ты подписываешь. Если по договору у арендодателя нет права тебя досрочно выгнать, он этого и не сделает. Правильно составленный договор аренды помещения и проверка надёжности арендатора — важный шаг для предпринимателя. Место, где будет заведение, и договор аренды нередко определяют дальнейшую судьбу бизнеса. Разбираемся, что делать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Что проверить перед подписанием договора

1. Скачай выписку из реестра юридических лиц

Компания, у которой ты арендуешь помещение, не должна находиться в процессе ликвидации или банкротства. Информация об этом содержится в выписке из реестра юрлиц. 

Скачать выписку из реестра юридических лиц

Что должно тебя остановить:

• пункт 11 — информация о недостоверности данных;

• пункт 18 — отметка «находится в состоянии банкротства».

2. Посмотри на судебную активность компании-арендодателя

Зайди на сайт «Электронное правосудие». По реквизитам компании проверь, насколько активно компания судится. Сами по себе судебные процессы не означают ничего: ни хорошего, ни плохого. Важен предмет спора. Если это помещение, которое ты планируешь снимать — есть риски. Ты заплатишь одному арендодателю, по суду у него заберут помещение — придётся платить другому, а у первого как-то забирать свои деньги.

3. Попроси арендодателя предоставить выписку из ЕГРН

Речь о выписке из реестра прав на недвижимое имущество. Получить её можно в Росреестре и МФЦ — или взять самостоятельно на данное помещение.

Проверь:

• Кому принадлежит помещение. Правообладатель в выписке и арендодатель в договоре должен быть одним и тем же человеком.

• Точный адрес — такой же, как в договоре.

• Отсутствие обременений. Обременение значит, что помещение принадлежит собственнику, но он не может распоряжаться им полностью.

Например:

А) Собственник взял ипотеку в банке, а в залог оставил помещение. В таком случае проверь договор ипотеки. Собственник может сдавать помещение в аренду, если в договоре ипотеки нет запрета на это. Если запрет прописан, помещение снимать не стоит.

Б) Помещение или здание под арестом. Это означает, что суд запретил производить распорядительные действия с этим помещением, и при аренде у тебя могут возникнуть проблемы.

В) Здание — объект культурного наследия. Это наложит на тебя обязательства по оформлению и ремонту фасада, плюс ограничения в оформлении вывесок. Учти дополнительные расходы в бизнес-плане.

• Назначение помещения — нежилое. Ты не можешь открыть заведение, если помещение или его часть имеет статус жилого. Собственник может пообещать перевести помещение в нежилое к твоему открытию. Запроси документы, подтверждающие, что эта процедура запущена. В договоре аренды пропиши неустойку или продление арендных каникул в случае задержки, плюс своё право в кратчайшие сроки расторгнуть такой договор.

4. Проверь метраж и границы

Сделай грубый обмер помещения или запроси план в электронном виде.

А) Есть риск, что озвученные тебе цифры окажутся неправильными и помещение не подойдёт тебе по требованиям — например, не влезет оборудование.

Б) Это влияет на цену аренды. Как правило, арендодатели называют стоимость за квадратный метр. Представь, что тебе предложили помещение 220 кв.м — а по факту оно только 200 кв.м. Ещё 20 кв.м занимает холл, лестница или предлифтовое помещение. В твоих интересах — договориться, чтобы места общего пользования не входили в стоимость аренды. 

Пункты договора: на что обратить внимание

1. Срок аренды

Лучше заключать договор на несколько лет. На два года, три, четыре или пять лет — зависит от твоего бизнес-плана. В идеале договор должен быть заключен на такой период, за который ты вернёшь средства, вложенные в ремонт. Но арендодатели, как правило, предлагают заключать краткосрочный договор на 11 месяцев.

Это риск. С тобой могут не заключить новый договор аренды, когда выйдет срок. Или при перезаключении договора увеличат арендную плату в любое количество раз. Это влечёт за собой потерю денег, вложенных в ремонт и продвижение.

Если ты всё же решился снимать помещение договорами по 11 месяцев, так как других вариантов нет — хотя бы пропиши, что арендодатель обязуется вернуть тебе деньги, вложенные тобой в ремонт. Обычно это актуально в случаях:

• досрочного расторжения договора арендодателем;

• незаключения договора на следующий период или повышения арендной платы больше чем на Х%.

Важно

Если ты пропишешь, что хозяин помещения в каких-то случаях обязуется вернуть деньги за ремонт — скорее всего, он потребует от тебя согласовывать смету на ремонт.

Настаивай на уведомлении, а не согласовании. И не забывай об этой необходимости: официально отправляй сметы на e-mail.  

2. В каких случаях собственник может расторгнуть договор

Чтобы уменьшить риски, стоит прописать, что собственник не имеет права одностороннего досрочного расторжения договора. На это неохотно идут арендодатели, но старайся аргументировать это так: ты вкладываешься в маркетинг, в узнаваемость заведения, ремонт, поэтому либо арендодатель не может расторгнуть договор в одностороннем порядке без какой-либо причины, либо он возмещает все твои расходы. При этом траты на маркетинг и узнаваемость, конечно, достаточно сложно доказываются.

Допустимые условия расторжения договора со стороны собственника:

• задержка тобой платежа по аренде более двух раз подряд в течение года и более, чем на пять дней, каждый раз;

• перепланировка без согласования с собственником или причинение вреда помещению, ухудшающее его состояние.

3. В каких случаях договор можешь расторгнуть ты

За собой необходимо оставить право расторжения договора без какой-либо объективной причины. Аргумент такой: ты не можешь быть до конца уверенным в успешности бизнеса. Возможно, он не взлетит и придётся закрываться.

При этом обычно ты должен уведомить арендодателя за 1–3 месяца до расторжения договора.

4. Изменение цены

Собственник не должен иметь права изменения арендной платы вне порядка, прописанного в договоре аренды.

Обычно в договоре указывается, что арендодатель не может увеличивать арендную плату более одного раза в год и более чем на Х% (рекомендую ставить 3–5%).

Важно учесть: если у вас договор на 11 месяцев, получается, что можно увеличить арендную плату один раз в течение действия договора. А потом, когда он кончится — установить новую цену аренды, так как формально это будет новый договор.

5. Доступ к общим помещениям

Если один или несколько входов связаны с общими холлами или коридорами, пропиши порядок и время доступа в твоё помещение.

Может оказаться, что у тебя не получится работать круглосуточно. Либо останешься без загрузочного входа по вине соседнего арендатора, что будет критичным для стабильной работы заведения.

6. Что включено в цену

Обычно общение с потенциальным арендодателем и торг идёт вокруг стоимости квадратного метра в год: это 10–45 тысяч рублей. Но на самом деле в твои ежемесячные траты на помещение может входить множество других платежей, и это обязательно нужно учитывать перед тем, как подписать договор аренды.

Пропиши в договоре, что включает в себя арендная плата, и порядок оплаты каждого дополнительного пункта:

• коммунальных услуг,

• электроэнергии,

• вывоз мусора,

• подведение дополнительных электромощностей,

• маркетинговый сбор, оплата охранных услуг (если помещение — в торговом центре).

7. Наличие сетей и мощностей

Чтобы не оказалось, что тебе нужно менять оборудование, так как не хватает мощности, или в помещении нет газа — пропиши в договоре количество киловатт, которое гарантирует собственник. А также наличие и работоспособность необходимых инженерных сетей (газ, электроэнергия, горячая и холодная вода, канализация, вентиляция).

Иначе есть риск арендовать помещение, которое не имеет законно установленной вентиляции — а та, что установлена, нарушает права граждан многоквартирного дома (потому что идёт по фасаду их здания). Они будут жаловаться, и проверяющие не дадут тебе нормально открыться.

Если помещение в торговом центре — пропиши режим работы общих вентиляционных систем: от этого будет зависеть режим работы заведения.

8. Кто делает ремонт

Капремонт — за арендодателем, а текущий ремонт и перепланировка — за тобой.

Пропиши, что арендодатель обязан выполнять необходимый капремонт, а также поддерживать общие инженерные сети в рабочем состоянии. В случае необходимости капремонта обязательно предупреждать тебя как минимум за месяц. Твоё заведение не сможет работать, если здание или инженерные сети в нём станут непригодными для использования.

9. Возможность перепланировки

Пропиши условие, что ты можешь снести перегородки, которые не являются несущими. Обычно арендодатель требует согласовывать с ним перепланировку, если такой порядок прописан в договоре детально. Как правило, это не вызывает сложностей. Старайся подписать согласование перепланировки одновременно с заключением договора аренды.

10. Обеспечительный платёж

В договорах аренды бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платёж, гарантийный взнос. Это сумма, которую ты отдаёшь арендодателю и которая хранится у него, пока ты с помещения не съедешь. По сути это денежный резерв, из которого хозяин помещения может удержать деньги, если ты не заплатишь за аренду или испортишь имущество.

Если ты не нарушал договор и бережно относился к помещению, то после прекращения договора собственник должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платёж засчитывают как плату за последний месяц аренды. Но чаще всего арендодатель держит обеспечительный платёж, просто чтобы быстро взыскивать с тебя штрафы и пени. Или чтобы забрать его в качестве штрафа, если ты досрочно расторгнёшь договор — а не для оплаты последнего месяца. Все зависит от того, о чём вы договоритесь и какие условия пропишите в договоре.

Какой будет сумма обеспечительного платежа, зависит от твоих умений договариваться. Бывает, что такой платёж может доходить до трёх ежемесячных арендных плат. Надо понимать, что это твои деньги, которые зависнут у арендодателя на весь срок аренды. В твоих интересах уменьшить до нуля, максимум — до одного арендного платежа.

Идеальный вариант — депозит должен быть минимальным и засчитан за оплату последнего месяца. А вообще можно попробовать избежать такой длительной заморозки своих денег: например, предложив арендодателю банковскую гарантию вместо обеспечительного депозита.

11. Ответственность

Зачастую в проекте договора аренды, который присылает тебе арендодатель, только у арендатора (то есть у тебя) предусмотрена ответственность практически за любое действие. Более того, чаще всего эта ответственность выражается в том, что собственник может выгнать тебя из помещения, не вернув никаких денег. При этом арендодатель не несёт никакой значимой ответственности.

Основной совет: предусматривать ответственность арендодателя (например, в случае невозможности пользоваться помещением из-за капитального ремонта), а также дифференцировать вашу ответственность: за большинство нарушений договора можно обойтись и небольшим штрафом, а не расторжением договора аренды.

Рекомендация экспертов Quick Resto

Обязательно добавь пункт о форс-мажоре.

Ситуация с пандемией весной 2020 года показала, как этот пункт важен — условия о форс-мажоре должны содержаться в каждом договоре. 

Форс-мажор — это чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство, из-за которого невозможно исполнить обязательства по договору.

Если пункт о форс-мажоре будет включен в договор и ты докажешь, что не можешь заплатить за аренду в силу форс-мажора, это освободит тебя от санкций по договору. Исполнять обязанности по договору, то есть платить арендную плату, все равно придётся — но ты можешь рассчитывать на освобождение от уплаты неустойки и убытков.

Что важно:

Обсудить этот пункт с юристом и проконтролировать формулировки в договоре. В законодательстве нет перечня форс-мажорных обстоятельств. Стороны, подписывающие договор, определяют их сами и закрепляют в договоре.

Читать больше: 

«Эпидемия COVID-19: как обосновать необходимость изменения условий по арендной плате»

План помещения

К договору должен быть приложен план этажа, на котором чётко выделены границы помещения, которое ты снимаешь.

Бывают ситуации, когда в одном здании собственник сдаёт несколько комнат. В договоре прописывают технический номер — например, помещение №7. С такой формулировкой непонятно, что именно ты арендуешь.

Пример из практики: ребята сняли мансардный этаж, сделали ремонт. А потом их попросили съехать — оказалось, мансарда принадлежала городской администрации и сдавать её никто не мог. У арендодателя действительно было помещение в этом здании, но совсем другое. И в договоре был прописан именно его номер.

Дополнительные пункты, если у тебя договор субаренды

Договор субаренды заключается, когда ты снимаешь помещение у кого-то, кто и сам арендует его у другого.

В этом случае обязательно:

1. Потребовать основной договор аренды с прилагающимися документами и выполнить его юридическую проверку.

2. Убедиться, что в основном договоре у арендатора (для тебя он субарендодатель) прописано право сдавать помещение в субаренду, иначе твой договор субаренды окажется недействительным.

3. Проверить, выполняются ли по условиям основного договора аренды критичные для тебя пункты, в том числе срок действия договора.

4. В основном договоре аренды НЕ должно быть написано, что если он перестаёт действовать, то и договоры субаренды на это помещение тоже теряют силу. То есть: если собственник помещения расторгает договор со своим арендатором, твой договор как субарендатора должен продолжать действовать.

Что делать, если тебя не устраивают некоторые условия договора

Договор аренды редко составляется исключительно в твою (арендатора) пользу. Чаще всего — если ты умеешь аргументировать свою точку зрения и вести переговоры — это некий компромисс. Что же делать с теми пунктами, которые ты не можешь убрать из договора, но они тебя не устраивают?

Подписывая договор, в котором тебя что-то принципиально не устраивает, нужно аккуратно посчитать сумму его расторжения — то есть сколько ты потеряешь или заплатишь денег, чтобы расторгнуть такой договор. А дальше уже взвешивать: готов ли ты понести такие расходы (будем считать это инвестицией), если бизнес вдруг не взлетит или арендодатель будет вести себя недобросовестно.

Если не готов, то лучше не заключать такой договор — и искать помещение дальше.

Что делать после подписания договора

Чтобы договор начал действовать, нужно забрать ключи от помещения и подписать акт приёма-передачи.

Осмотри помещение вместе с арендодателем и опиши в акте все замечания: например, дырки на стене, неработающие дверные замки или механизмы открытия окон. Если этого не сделать, арендодатель может сказать, что сдавал идеальное помещение, и заставить тебя устранять эти дефекты. По закону арендатор обязан вернуть помещение в состоянии не хуже, чем оно было.

Нашёл ошибку?

Нашёл неточность или хочешь стать героем
нашего кейса — напиши нам! Отправить сообщение