Справочник — Модуль 3 — Как заключить договор аренды, чтобы не потерять деньги

Как заключить договор аренды, чтобы не потерять деньги

Как проверить документы на помещение и заключить договор, чтобы не потерять деньги.

Важно!

Важно!

Мы рекомендуем составлять договор аренды вместе с юристом. Идеально — найти человека, который не только составит юридические документы, но и поможет договориться о выгодных для вас условиях. То есть вам нужен юрист, который умеет вести переговоры и аргументировать внесение необходимых пунктов в договор.


При этом важно и самому понимать, что вы подписываете, какие есть риски и к чему ведут различные пункты договора. Разбираемся вместе с юристом.

Реальная история, которую нам рассказал Павел Куранов, управляющий мясобара БК в Магнитогорске:

В Екатеринбурге арендодатель пустил нас в помещение, чтобы оно не пустовало, а когда оно ему потребовалось, выгнал. В Москве это тоже стандартная тема: присылают письмо с требованием съехать через два месяца. Если не успел — имущество закрывают

Павел Куранов, управляющий мясобара БК  

Суть в документах, которые вы подписываете. Если в договоре у арендодателя нет права вас досрочно выгнать, он этого и не сделает. Правильно составленный договор аренды помещения и проверка надёжности арендатора — важный шаг для предпринимателя. Нередко место, где будет кафе, и договор аренды как раз и определяют дальнейшую судьбу бизнеса. Разбираемся, что делать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Что проверить перед подписанием договора


1. Скачайте выписку из реестра юридических лиц

Компания, у которой вы арендуете помещение, не должна находиться в процессе ликвидации или банкротства. Информация об этом содержится в выписке из реестра юрлиц. 

Скачать выписку из реестра юридических лиц

Что должно вас остановить:

  • Пункт 11 — информация о недостоверности данных 

  • Пункт 18 — отметка «находится в состоянии банкротства»

2. Посмотрите на судебную активность компании-арендодателя

Зайдите на сайт «Электронное правосудие». По реквизитам компании проверьте, насколько активно компания судится. Сами по себе судебные процессы не означают ничего: ни хорошего, ни плохого. Важен предмет спора. Если это помещение, которое вы планируете снимать, есть риски. Вы заплатите одному арендодателю, по суду у него заберут помещение — придётся платить другому, а у первого как-то забирать свои деньги.

3. Попросите арендодателя предоставить выписку из ЕГРН

Выписка из реестра прав на недвижимое имущество (получить её можно в Росреестре или МФЦ). Или возьмите её сами на данное помещение.

Проверьте:

  • Кому принадлежит помещение. Правообладатель в выписке и арендодатель в вашем договоре должен быть одним и тем же человеком.

  • Точный адрес — такой же, как в договоре.

  • Отсутствие обременений. Обременение значит, что помещение принадлежит собственнику, но он не может распоряжаться им полностью.

Например:

А) Он взял ипотеку в банке, а в залог оставил помещение. В таком случае проверьте договор ипотеки. Собственник может сдавать помещение в аренду, если в договоре ипотеки нет запрета на это. Если запрет прописан, помещение снимать не стоит.

Б) Помещение или здание под арестом. Это означает, что суд запретил производить распорядительные действия с этим помещением, и при аренде у вас могут возникнуть проблемы.

В) Здание — объект культурного наследия. Это наложит на вас обязательства по оформлению и ремонту фасада и ограничения в оформлении вывесок. Учтите дополнительные расходы в бизнес-плане.

  • Назначение помещения — нежилое. Вы не можете открыть кафе, если помещение или его часть имеет статус жилого помещения. Собственник может пообещать перевести помещение в нежилое к вашему открытию. Запросите документы, подтверждающие что эта процедура запущена. В договоре аренды пропишите неустойку или продление арендных каникул в случае задержки, и ваше право в кратчайшие сроки расторгнуть такой договор.

4. Проверьте метраж и границы

Сделайте грубый обмер помещения или запросите план в электронном виде.

А) Есть риск, что озвученные вам цифры окажутся неправильными и помещение не подойдёт вам по требованиям — например, не влезет оборудование.

Б) Это влияет на цену аренды. Как правило, арендодатели называют стоимость за квадратный метр. Представьте, вам предложили помещение 220 кв.м, а по факту оно только 200 кв.м. Еще 20 кв.м занимает холл, лестница или предлифтовое помещение. В ваших интересах договориться, чтобы места общего пользования не входили в стоимость аренды. 

Пункты договора: на что обратить внимание


1. Срок аренды

Лучше заключать договор на несколько лет. На два года, три, четыре или пять лет — зависит от вашего бизнес-плана. В идеале договор должен быть заключен на такой период, за который вы вернёте средства, вложенные в ремонт. Но арендодатели, как правило, предлагают заключать краткосрочный договор на 11 месяцев.

Это риск. С вами могут не заключить новый договор аренды, когда выйдет срок. Или при перезаключении договора увеличат арендную плату в любое количество раз. Это влечёт за собой потерю вложенных в ремонт и продвижение заведения денег.

Если вы всё же решились снимать помещение договорами по 11 месяцев, так как других вариантов нет, хотя бы пропишите, что арендодатель обязуется вернуть вам денежные средства, вложенные вами в ремонт. Обычно это актуально в случаях:

  • досрочного расторжения договора арендодателем;

  • незаключения договора на следующий период или повышения арендной платы больше чем на Х%.

Важно!

Важно!

Если вы пропишите, что хозяин помещения в каких-то случаях обязуется вернуть вам деньги за ремонт, скорее всего, он потребует от вас согласовывать с ним смету на ремонт.

Настаивайте на уведомлении, а не согласовании. И не забывайте об этой необходимости: официально отправляйте сметы ему на email.  

2. В каких случаях собственник может расторгнуть договор

Чтобы уменьшить риски, стоит прописать, что собственник не имеет права одностороннего досрочного расторжения договора. На это неохотно идут арендодатели, но старайтесь аргументировать это так: вы вкладываетесь в маркетинг, в узнаваемость заведения, ремонт, поэтому либо арендодатель не может расторгнуть договор в одностороннем порядке без какой-либо причины, либо он возмещает все понесённые вами расходы. При этом расходы на маркетинг и узнаваемость, конечно, достаточно сложно доказываются.

Допустимые условия расторжения договора со стороны собственника:

  • задержка вами платежа по аренде более двух раз подряд в течение года и более чем на пять дней каждый раз;

  • перепланировка без согласования с собственником или причинение вреда помещению, ухудшающее его состояние.

3. В каких случаях договор можете расторгнуть вы

За собой необходимо оставить право расторжения договора без какой-либо объективной причины. Аргумент — вы не можете быть до конца уверенным в успешности бизнеса. Возможно, он не взлетит и вам придётся его закрыть.

При этом обычно вы должны уведомить арендодателя за 1–3 месяца до расторжения договора.

4. Изменение цены

Собственник не должен иметь права изменения арендной платы вне порядка, прописанного в договоре аренды.

Обычно в договоре указывается, что арендодатель не может увеличивать арендную плату более одного раза в год и более чем на Х% (рекомендую ставить 3–5%).

Важно учесть: если у вас договор на 11 месяцев, получается, что можно увеличить арендную плату один раз в течение действия договора, а потом, когда он кончится, установить новую цену аренды, так как формально это будет новый договор.

5. Доступ к общим помещениям

Если один или несколько входов связаны с общими холлами или коридорами, пропишите порядок и время доступа в ваше помещение.

Может оказаться, что у вас не получится работать круглосуточно. Либо останетесь без загрузочного входа по вине соседнего арендатора, что будет критичным для стабильной работы заведения.

6. Что включено в цену

Обычно общение с потенциальным арендодателем и торг идёт вокруг стоимости квадратного метра помещения в год. Это 10–45 тысяч рублей в год за квадратный метр. Но на самом деле, в ваши ежемесячные траты на помещение может входить множество других платежей, и это обязательно нужно учитывать перед тем, как подписать договор аренды.

Пропишите в договоре, что включает в себя арендная плата и порядок оплаты каждого дополнительного пункта:

  • Оплата коммунальных услуг 

  • Оплата электроэнергии

  • Плата за вывоз мусора

  • Подведение дополнительных электромощностей

  • Если помещение в торговом центре — маркетинговый сбор, оплата охранных услуг

7. Наличие сетей и мощностей

Чтобы не оказалось, что вам нужно менять оборудование, так как не хватает мощности, или в помещении нет газа, пропишите в договоре количество киловатт, которое вам гарантирует собственник. А также наличие и работоспособность необходимых инженерных сетей (газ, электроэнергия, горячая и холодная вода, канализация, вентиляция).

Иначе есть риск арендовать помещение, которое не имеет законно установленной вентиляции, а та, что установлена, нарушает права граждан многоквартирного дома (потому что идёт по фасаду их здания). Они будут жаловаться, и проверяющие не дадут вам нормально открыться.

Если помещение в торговом центре — пропишите режим работы общих вентиляционных систем, от этого будет зависеть режим работы кафе.

8. Кто делает ремонт

Капремонт — за арендодателем, а текущий ремонт и перепланировка — за вами.

Пропишите, что арендодатель обязан выполнять необходимый капремонт, а также поддерживать общие инженерные сети в рабочем состоянии. В случае необходимости капремонта, обязательно предупреждать вас как минимум за месяц. Ваше кафе не сможет работать, если здание или инженерные сети в нём станут непригодными для использования.

9. Возможность перепланировки

Пропишите условие, что вы можете снести перегородки, которые не являются несущими. Обычно арендодатель требует согласовывать с ним перепланировку, если такой порядок прописан в договоре детально. Как правило, это не вызывает сложностей. Старайтесь подписать согласование перепланировки одновременно с заключением договора аренды.

10. Обеспечительный платёж

В договорах аренды бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платёж, гарантийный взнос. Это сумма, которую вы отдаёте арендодателю и которая хранится у него, пока вы с помещения не съедите. По сути это денежный резерв, из которого хозяин помещения может удержать деньги, если вы не заплатите за аренду или испортите имущество.

Если вы не нарушали договор и бережно относились к помещению, то после прекращения договора собственник должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платёж засчитывают как плату за последний месяц аренды. Но чаще всего арендодатель держит обеспечительный платёж просто, чтобы быстро взыскивать с вас штрафы и пени, а также чтобы забрать его в качестве штрафа, если вы досрочно расторгнете договор, а не для оплаты вам последнего месяца. Все зависит от того, о чём вы договоритесь и какие условия пропишите в договоре.

Какой будет сумма обеспечительного платежа зависит от ваших умений договариваться. Бывает, что такой платёж может доходить до трёх ежемесячных арендных плат. Надо понимать, что это ваши деньги, которые зависнут у арендодателя на весь срок аренды. В ваших интересах уменьшить до нуля, максимум — до одного арендного платежа.

Идеальный вариант — депозит должен быть минимальным и засчитан за оплату последнего месяца. А вообще можно попробовать избежать такой длительной заморозки ваших денег, предложив арендодателю, например, банковскую гарантию вместо обеспечительного депозита.

11. Ответственность

Зачастую в проекте договора аренды, который присылает вам арендодатель, только у арендатора (то есть у вас) предусмотрена ответственность практически за любое действие. Более того, чаще всего эта ответственность выражается в том, что собственник может вас выгнать из помещения, не вернув никаких денег. При этом арендодатель не несёт никакой значимой ответственности.

Основной совет: предусматривать ответственность арендодателя (например, в случае невозможности пользоваться помещением из-за капитального ремонта), а также дифференцировать вашу ответственность: за большинство нарушений договора можно обойтись и небольшим штрафом, а не расторжением договора аренды.


Рекомендация экспертов Quick Resto


Обязательно добавьте пункт о форс-мажоре.

Ситуация с пандемией весной 2020 года показала, как этот пункт важен — условия о форс-мажоре должны содержаться в каждом договоре. 

Форс-мажор — это чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство, из-за которого невозможно исполнить обязательства по договору.

Если пункт о форс-мажоре будет включен в договор, и вы докажете, что не можете заплатить за аренду в силу форс-мажора, это освободит вас от санкций по договору. Исполнять обязанности по договору, то есть платить арендную плату, все равно придётся, но вы можете рассчитывать на освобождение от уплаты неустойки, убытков.

Что важно:

Обсуждать этот пункт с юристом и проконтролировать формулировки в договоре. В законодательстве нет перечня форс-мажорных обстоятельств. Стороны, подписывающие договор, определяют их сами и закрепляют в договоре.

Читать больше: 

«Эпидемия COVID-19: как обосновать необходимость изменения условий по арендной плате»

План помещения

К договору должен быть приложен план этажа, на котором чётко выделены границы помещения, которое вы снимаете.

Бывают ситуации, когда в одном здании собственник сдаёт несколько комнат. В договоре прописывают технический номер — например, помещение №7. С такой формулировкой не понятно, что именно вы арендуете.

Пример из практики: ребята сняли мансардный этаж, сделали ремонт. А потом их попросили съехать — оказалось, мансарда принадлежала городской администрации и сдавать её никто не мог. У арендодателя действительно было помещение в этом здании, но совсем другое. И в договоре был прописан именно его номер.

Дополнительные пункты, если у вас договор субаренды

Договор субаренды заключается, когда вы снимаете помещение у кого-то, кто и сам арендует его у другого.

В этом случае обязательно:

1. Потребуйте основной договор аренды с прилагающимися документами и выполните его юридическую проверку.

2. Убедитесь, что в основном договоре у арендатора (для вас он субарендодатель) прописано право сдавать помещение в субаренду, иначе ваш договор субаренды окажется недействительным.

3. Проверьте, выполняются ли по условиям основного договора аренды критичные для вас пункты, в том числе срок действия договора.

4. В основном договоре аренды НЕ должно быть написано, что при прекращении действия этого договора прекращается действие договоров субаренды на это помещение. То есть, если собственник помещения расторгает договор со своим арендатором, ваш договор как субарендатора должен продолжать действовать.

Что делать, если вас не устраивают некоторые условия договора

Конечно, редко бывают случаи, когда договор аренды получается исключительно в вашу (арендатора) пользу. В основном, если вы умеете аргументировать свою точку зрения и вести переговоры, это некий компромисс. Что же делать с теми пунктами, которые вы не можете убрать из договора, но они вас не устраивают?

Подписывая договор, в котором вас что-то принципиально не устраивает, нужно просто аккуратно посчитать сумму его расторжения, то есть сколько вы потеряете или заплатите денег, чтобы расторгнуть такой договор. А дальше уже взвешивать: готовы ли вы понести такие расходы (будем считать это инвестицией), если ваш бизнес вдруг не взлетит, либо арендодатель будет вести себя недобросовестно.

Если не готовы, то лучше не заключать такой договор, а искать помещение дальше.

Что делать после подписания договора

Чтобы договор начал действовать, нужно забрать ключи от помещения и подписать акт приёма-передачи помещения.

Осмотрите помещение вместе с арендодателем и опишите в акте все замечания, например, дырки на стене, неработающие дверные замки или механизмы открытия окон. Если этого не сделать, арендодатель может сказать, что сдавал идеальное помещение, и заставить вас устранять эти дефекты, когда вы закончите снимать помещение. По закону арендатор обязан вернуть помещение в состоянии не хуже, чем оно было.


Нашли ошибку?

Нашли неточность или хотите стать героем
нашего кейса — напишите нам!