Как найти помещение: на что обращать внимание

Как искать помещение

1. Определись с основными критериями поиска:

• район,

• необходимая площадь,

• максимальная цена аренды,

• необходимое количество кВт электричества (зависит от технических особенностей твоего бизнеса).

2. Ищи подходящие варианты на специальных ресурсах:

• avito.ru

• cian.ru

• beboss.ru

• shopandmall.ru

• malls.ru

• arendator.ru

• «Бизнес-навигатор»

• сайты по аренде коммерческой недвижимости в твоём городе

На портале можно выбрать город, сферу деятельности (например, кафе), формат (например, суши-бар). «Бизнес-навигатор» покажет список помещений, которые подходят для твоих целей.

Из любопытного — по каждой локации у «Бизнес-навигатора» есть информация: каким может быть средний чек, средний уровень заработных плат, сколько людей проживает, сколько там конкурентов, удовлетворён ли спрос и тд.

После того, как ты найдёшь помещение на карте, можно рассчитать «бизнес-план» для этого места и для твоего формата бизнеса. Делается это в один клик. Ты узнаешь, какими будут потенциальная выручка, срок окупаемости и другие показатели. Если срок окупаемости окажется более 5 лет, «бизнес-навигатор» рассчитывать бизнес-план не будет.

Понятно, что это средние цифры — но примерное представление получить можно.  

На что обратить внимание 

1. Состояние фасада здания и территории рядом со входом

Если это красивое новое здание — отлично. Если фасад разбитый и грязный, придётся ремонтировать. Подумай, готов ли ты к этим тратам. Также обрати внимание на состояние тротуаров, бордюров и газонов рядом.

Насколько хорошо будет видно твоё кафе. Отличный вариант — расположение на перекрёстке или площади, отсутствие деревьев или построек перед зданием, хорошая видимость со стороны путей движения пешеходов по обеим сторонам улицы.

Заранее уточни, где и как можно разместить вывеску на здании, можно ли изменять фасад. Если это объект культурного наследия, могут возникнуть проблемы.

2. Вход и этаж

Если у тебя семейное заведение, есть крыльцо с лестницами, но нет пандуса — гости с колясками будут обходить тебя стороной. 

Самый хороший вариант для кафе — первый этаж без крыльца. 

Цифры из реальной практики:

• второй этаж — падение продаж на 50%,

• цоколь с окнами — падение продаж на 30%.

Это то, о чем в первую очередь говорят гастропредприниматели.

3. Расположение

Многое зависит от твоей концепции. Кому-то важен небольшой чек и высокая проходимость, и это будут одни места. Для других проходимость не будет играть такой роли, но будет важен высокий средний чек — и это будут совсем другие места.

Ты должен чётко понимать свою концепцию, целевую аудиторию и знать, где эта аудитория в твоём городе «обитает». 

Пример. Если это семейное кафе, хороший вариант — рядом с крупным спальным районом, с местами ежедневного посещения людей в радиусе 300 метров (торговый центр, остановка, школа, супермаркет) или местами, где люди проводят досуг (кинотеатр, парк, зона для прогулок). А вот помещение в окружении промышленной застройки вряд ли подойдёт.

4. Требования пожарных норм

• Помещение площадью более 150 м² (более 50 посадочных мест) должно иметь три выхода (два эвакуационных выхода из зала для гостей и один для загрузки и эвакуации персонала).

Если площадь помещения более 150 м², но нет возможности сделать два эвакуационных выхода, ты не имеешь права сделать более 50 посадочных мест. Или придётся сделать расчёт достаточности обеспечения пожарной безопасности объекта (расчёт пожарного риска) с помощью специализированной организации.

• Помещения на подвальных и цокольных этажах, предназначенные для пребывания более 15 человек, должны иметь два эвакуационных выхода. Эвакуация через кухню запрещена.

• Помещение на втором этаже площадью более 75 м² (более 50 посадочных мест) должно иметь два  выхода с этажа. Эвакуация через кухню запрещена.  

• Высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м, ширина выходов в свету — не менее 0,8 м. Ширина эвакуационного выхода (двери) из обеденных залов не менее 1,2 м в залах вместимостью более 50 чел. 

• В полу на путях эвакуации не допускаются перепады высот менее 45 см и выступы, за исключением порогов в дверных проёмах. В местах перепада высот следует предусматривать лестницы с числом ступеней не менее трёх или пандусы с уклоном не более 1:6.

• На путях эвакуации не допускается устройство винтовых лестниц, лестниц полностью или частично криволинейных в плане, а также забежных и криволинейных ступеней, ступеней с различной шириной проступи и различной высоты в пределах марша лестницы и лестничной клетки. 

• Помещение в подвале или цоколе без окон обязано иметь систему дымоудаления и тамбур с подпором воздуха.

• Если помещение более 200 метров, вы обязаны установить систему автоматического пожаротушения. 

• Если помещение располагается в здании, имеющем деревянные перекрытия, то необходимо получение СТУ (специальные технические условия) на противопожарную защиту перекрытий.

• Помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. Выход в подъезд жилого дома не может считаться эвакуационным.

Требования санитарных норм

• Прокладка внутренних канализационных сетей не допускается под потолком кухонь, помещений предприятий общественного питания, залов для приёма пищи. Ни открыто, ни скрыто.

• В помещениях, размещённых в жилых домах и зданиях иного назначения, сети бытовой и производственной канализации организации не объединяются с хозяйственно-фекальной канализацией этих зданий. 

• Организациям, расположенным в жилых зданиях, нужно иметь входы, изолированные от жилой части здания. Приём продовольственного сырья и пищевых продуктов со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, запрещён. Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей со стороны магистралей при наличии специальных загрузочных помещений.

• Устройство и оборудование выбросов систем местной вытяжной вентиляции не должны ухудшать условия проживания и пребывания людей в жилых домах, помещениях и зданиях иного назначения. Система вытяжной вентиляции организаций, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от системы вентиляции этих зданий. Шахты вытяжной вентиляции выступают над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.

5. Требования при размещении в жилом доме

• В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания нельзя размещать предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв.м. 

• Помещение должно быть оборудовано изолированным вентканалом с выбросом над кровлей здания, либо арендатор должен иметь возможность устройства такого вентканала. Минимальное суммарное сечение данного вентканала: 800 кв.см. Невозможность устройства или необходимость демонтажа вентканала (в том числе по решению собрания жильцов) влечёт за собой закрытие заведения.

• Загрузочный вход должен располагаться с уличной стороны здания либо с торца при условии, что над ним нет окон квартир. Нарушение может повлечь закрытие заведения.

• Работа кухни и ресторана после 23 часов запрещена.

• Для кафе может понадобиться отдельный выпуск канализации, возможно, с устройством отдельного колодца. Это обусловлено пропускной способностью существующего выпуска жилого дома.

• В жилом доме или в пристройке к жилому дому может быть не согласовано размещение газового оборудования в месте горячего цеха или вообще в помещении.

Разобраться в требованиях и понять, соответствует ли им выбранное помещение, помогают юристы с опытом работы с такой недвижимостью и консалтинговые компании, которые занимаются открытием кафе и ресторанов.

И, конечно, важно проверить юридические аспекты аренды помещения. Об этом — в третьей статье раздела.