Как найти помещение: на что обращать внимание

Как искать помещение

1. Определись с основными критериями поиска:

• район,

• необходимая площадь,

• максимальная цена аренды,

• необходимое количество кВт электричества (зависит от технических особенностей твоего бизнеса).

2. Ищи подходящие варианты на специальных ресурсах:

• avito.ru

• cian.ru

• beboss.ru

• shopandmall.ru

• malls.ru

• arendator.ru

• «Бизнес-навигатор»

• сайты по аренде коммерческой недвижимости в твоём городе

На портале можно выбрать город, сферу деятельности (например, кафе), формат (например, суши-бар). «Бизнес-навигатор» покажет список помещений, которые подходят для твоих целей.

Из любопытного — по каждой локации у «Бизнес-навигатора» есть информация: каким может быть средний чек, средний уровень заработных плат, сколько людей проживает, сколько там конкурентов, удовлетворён ли спрос и тд.

После того, как ты найдёшь помещение на карте, можно рассчитать «бизнес-план» для этого места и для твоего формата бизнеса. Делается это в один клик. Ты узнаешь, какими будут потенциальная выручка, срок окупаемости и другие показатели. Если срок окупаемости окажется более 5 лет, «бизнес-навигатор» рассчитывать бизнес-план не будет.

Понятно, что это средние цифры — но примерное представление получить можно.  

На что обратить внимание 

1. Состояние фасада здания и территории рядом со входом

Если это красивое новое здание — отлично. Если фасад разбитый и грязный, придётся ремонтировать. Подумай, готов ли ты к этим тратам. Также обрати внимание на состояние тротуаров, бордюров и газонов рядом.

Насколько хорошо будет видно твоё кафе. Отличный вариант — расположение на перекрёстке или площади, отсутствие деревьев или построек перед зданием, хорошая видимость со стороны путей движения пешеходов по обеим сторонам улицы.

Заранее уточни, где и как можно разместить вывеску на здании, можно ли изменять фасад. Если это объект культурного наследия, могут возникнуть проблемы.

2. Вход и этаж

Если у тебя семейное заведение, есть крыльцо с лестницами, но нет пандуса — гости с колясками будут обходить тебя стороной. 

Самый хороший вариант для кафе — первый этаж без крыльца. 

Цифры из реальной практики:

• второй этаж — падение продаж на 50%,

• цоколь с окнами — падение продаж на 30%.

Это то, о чем в первую очередь говорят гастропредприниматели.

3. Расположение

Многое зависит от твоей концепции. Кому-то важен небольшой чек и высокая проходимость, и это будут одни места. Для других проходимость не будет играть такой роли, но будет важен высокий средний чек — и это будут совсем другие места.

Ты должен чётко понимать свою концепцию, целевую аудиторию и знать, где эта аудитория в твоём городе «обитает». 

Пример. Если это семейное кафе, хороший вариант — рядом с крупным спальным районом, с местами ежедневного посещения людей в радиусе 300 метров (торговый центр, остановка, школа, супермаркет) или местами, где люди проводят досуг (кинотеатр, парк, зона для прогулок). А вот помещение в окружении промышленной застройки вряд ли подойдёт.

Общественный транспорт. Рядом должны быть остановки общественного транспорта или станции метро.

Парковка. Наличие собственной или поблизости общественной парковки увеличивает привлекательность заведения для посетителей на автомобилях.

4. Требования пожарных норм

• Помещение площадью более 150 м² (более 50 посадочных мест) должно иметь три выхода (два эвакуационных выхода из зала для гостей и один для загрузки и эвакуации персонала).

Если площадь помещения более 150 м², но нет возможности сделать два эвакуационных выхода, ты не имеешь права сделать более 50 посадочных мест. Или придётся сделать расчёт достаточности обеспечения пожарной безопасности объекта (расчёт пожарного риска) с помощью специализированной организации.

• Помещения на подвальных и цокольных этажах, предназначенные для пребывания более 15 человек, должны иметь два эвакуационных выхода. Эвакуация через кухню запрещена.

• Помещение на втором этаже площадью более 75 м² (более 50 посадочных мест) должно иметь два  выхода с этажа. Эвакуация через кухню запрещена.  

• Высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м, ширина выходов в свету — не менее 0,8 м. Ширина эвакуационного выхода (двери) из обеденных залов не менее 1,2 м в залах вместимостью более 50 чел. 

• В полу на путях эвакуации не допускаются перепады высот менее 45 см и выступы, за исключением порогов в дверных проёмах. В местах перепада высот следует предусматривать лестницы с числом ступеней не менее трёх или пандусы с уклоном не более 1:6.

• На путях эвакуации не допускается устройство винтовых лестниц, лестниц полностью или частично криволинейных в плане, а также забежных и криволинейных ступеней, ступеней с различной шириной проступи и различной высоты в пределах марша лестницы и лестничной клетки. 

• Помещение в подвале или цоколе без окон обязано иметь систему дымоудаления и тамбур с подпором воздуха.

• Если помещение более 200 метров, вы обязаны установить систему автоматического пожаротушения. 

• Если помещение располагается в здании, имеющем деревянные перекрытия, то необходимо получение СТУ (специальные технические условия) на противопожарную защиту перекрытий.

• Помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. Выход в подъезд жилого дома не может считаться эвакуационным.

Требования санитарных норм

• Прокладка внутренних канализационных сетей не допускается под потолком кухонь, помещений предприятий общественного питания, залов для приёма пищи. Ни открыто, ни скрыто.

• В помещениях, размещённых в жилых домах и зданиях иного назначения, сети бытовой и производственной канализации организации не объединяются с хозяйственно-фекальной канализацией этих зданий. 

• Организациям, расположенным в жилых зданиях, нужно иметь входы, изолированные от жилой части здания. Приём продовольственного сырья и пищевых продуктов со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, запрещён. Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей со стороны магистралей при наличии специальных загрузочных помещений.

• Устройство и оборудование выбросов систем местной вытяжной вентиляции не должны ухудшать условия проживания и пребывания людей в жилых домах, помещениях и зданиях иного назначения. Система вытяжной вентиляции организаций, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от системы вентиляции этих зданий. Шахты вытяжной вентиляции выступают над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.

5. Требования при размещении в жилом доме

• В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания нельзя размещать предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв.м. 

• Помещение должно быть оборудовано изолированным вентканалом с выбросом над кровлей здания, либо арендатор должен иметь возможность устройства такого вентканала. Минимальное суммарное сечение данного вентканала: 800 кв.см. Невозможность устройства или необходимость демонтажа вентканала (в том числе по решению собрания жильцов) влечёт за собой закрытие заведения.

• Загрузочный вход должен располагаться с уличной стороны здания либо с торца при условии, что над ним нет окон квартир. Нарушение может повлечь закрытие заведения.

• Работа кухни и ресторана после 23 часов запрещена.

• Для кафе может понадобиться отдельный выпуск канализации, возможно, с устройством отдельного колодца. Это обусловлено пропускной способностью существующего выпуска жилого дома.

• В жилом доме или в пристройке к жилому дому может быть не согласовано размещение газового оборудования в месте горячего цеха или вообще в помещении.

Разобраться в требованиях и понять, соответствует ли им выбранное помещение, помогают юристы с опытом работы с такой недвижимостью и консалтинговые компании, которые занимаются открытием кафе и ресторанов.

И, конечно, важно проверить юридические аспекты аренды помещения. Об этом — в третьей статье раздела.