Справочник — Модуль 6 — Какие согласования нужны для ремонта и что надо знать про требования к общепиту в жилом доме

Какие согласования нужны для ремонта и что надо знать про требования к общепиту в жилом доме

Вы узнаете: в каком случае вам надо согласовать предстоящие работы по ремонту с государственными ведомствами, что поможет избежать необоснованных требований арендодателя и как договориться с жильцами, если вы открываете заведение в многоквартирном доме.

Как не попасть в ловушку при заключении договора аренды


В чём риск. Возможна ситуация, что фактическая планировка помещения не совпадает с той, которая отражена в техническом плане объекта. Это значит, что арендодатель или предыдущий арендатор выполнил перепланировку и не согласовал её в установленном порядке.

При этом договором аренды может быть предусмотрено, что вы обязаны сами согласовать перепланировку, которую «получили в наследство» от предыдущих нанимателей.


Как избежать этой ловушки. Перед заключением договора аренды я рекомендую сделать следующее:

1. Сравните реальную планировку помещения с техническим планом объекта.

2. Проведите полный технический аудит помещения и получите инженерное заключение от специалиста, чтобы понимать фактическое состояние объекта.

3. В договоре аренды, либо в акте приёма-передачи помещения в аренду отразите реальное состояние помещения на дату заключения договора. Это обезопасит вас от необоснованных требований арендодателя, что вы должны согласовать эту перепланировку или привести объект в первоначальное состояние при расторжении договора.

Александр Зарщиков, основатель и партнёр юридической фирмы «Зарщиков и партнёры»   

Текущий (косметический) ремонт


Какие работы можно делать. Любые, которые не затрагивают конструкции здания и инженерные коммуникации: замена напольного покрытия, выравнивание и покраска стен, установка натяжного потолка, монтаж светильников и т.д.

Выполнить текущий ремонт вы можете самостоятельно или наняв строительную бригаду. Для этих работ не требуются заключения от специализированных проектных организаций, о которых мы поговорим дальше.

Рекомендация


Чтобы при текущем ремонте учесть требования СанПиНов и минимизировать риски, я рекомендую обратиться за консультацией в проектную организацию или к специалистам, которые занимаются проектированием заведений общепита. 

С кем согласовывать ремонт. Только с арендодателем, если в договоре аренды предусмотрено такое условие. Часто этого требуют крупные ТЦ: с ними необходимо полностью согласовывать дизайн-проект помещения, а также вывеску и место её размещения.

Перепланировка, реконструкция и переустройство


Сначала разберём, чем отличаются друг от друга перепланировка, переустройство и реконструкция.

Перепланировка — изменение конфигурации помещения. Например, вы можете возвести новые стены или перегородки, перенести стены и конструкции, сделать новые оконные или дверные проёмы.

Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования.

Реконструкция — более широкое понятие. Её делают, чтобы восстановить изношенные стены и коммуникации, улучшить какие-то характеристики помещения (например, утеплить стены), расширить пространство за счёт внешней пристройки, реставрировать фасад здания. То есть реконструкцию можно производить не только внутри помещения, но и снаружи.

С кем согласовывать. Все предстоящие работы по изменению планировки, переустройству или реконструкции вам необходимо согласовать в соответствующих ведомствах по вашему региону. Процедура будет отличаться для заведений в жилом многоквартирном доме и нежилом здании.

Мы разберём порядок действий на примере Москвы. Для других регионов процедура будет в целом аналогична, так как она регулируется федеральным законодательством — градостроительным кодексом РФ. Отличия могут быть, если в регионе принят местный нормативный акт, который конкретизирует положения кодекса.

Разрешение на строительство


Разрешение на строительство нужно не для всех строительных работ.

Разрешение НЕ требуется, если предстоящие работы:

  • не влияют на конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта

  • и не превышают предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции по градостроительному регламенту ( пункт 4 части 17 статьи 51 градостроительного кодекса РФ).

Какие работы можно проводить без разрешения на строительство. Конкретные виды таких работ для многоквартирных домов и нежилых зданий приведены в приложении № 2 к постановлению правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 года. Для других регионов вам надо смотреть местные законы, но в целом они должны быть схожи с московскими предписаниями.

Разрешение обязательно для других строительных работ и реконструкции.

С определением вида предстоящих работ и необходимых документов вам помогут проектные организации и ведомства, которые отвечают за согласование перепланировок, переустройств и реконструкций. Подробнее об этом поговорим дальше.

Проект перепланировки и переустройства


Какие документы нужны. Для проведения работ, которые указаны в приложении № 2 к постановлению № 432-ПП, вам надо:

  • получить положительное заключение о техническом состоянии конструкций и возможности провести планируемые работы;

  • разработать проект перепланировки или переустройства.

Кто оформляет эти документы. Это делают проектные компании, которые должны состоять в саморегулируемой организации (СРО) и иметь соответствующие допуски к таким работам. Членство в СРО является обязательным (оно заменяет лицензирование) и без него проектная организация не может законно работать.

Нужную компанию в вашем регионе можно найти, например, по поисковому запросу «заказать проект перепланировки нежилого помещения москва».

Важно!

Важно!


Проверьте, что компания действительно является членом СРО:

  • Посмотрите на сайте компании или запросите у неё свидетельство от СРО о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. В приложении к свидетельству указаны виды разрешённых работ.

  • Проверьте на сайте СРО, числится ли компания в реестре членов.

Проверьте статус СРО — включена ли она в госреестр.  

Заведение в нежилом здании: согласуем перепланировку и переустройство


Последовательность действий по согласованию перепланировки и переустройства:

Шаг 1. Обратитесь в территориальное Бюро технической инвентаризации (БТИ) за техническим планом объекта.

Шаг 2. Обратитесь в СРО, чтобы на основании техплана вам:

  • разработали проектную документацию на перепланировку, переустройство или реконструкцию;

  • выдали техническое заключение о допустимости и безопасности проведения строительных работ.

Шаг 3. После этого вы можете делать ремонт по утверждённому проекту.

Шаг 4. Когда закончите все работы, подайте в БТИ заявление на проведение инвентаризации помещения (на имя начальника территориального БТИ) и пакет документов.

Какие документы надо подать вместе с заявлением в БТИ:

1. Проект перепланировки.

2. Техническое заключение от СРО.

3. Договор на авторский надзор (если перепланировка затрагивает, например, несущие стены, инженерные сети, фасад здания).

4. Копии правоустанавливающих документов на помещение — свидетельство о регистрации прав на помещение (если с заявлением обращается арендодатель) или зарегистрированный в Росреестре договор аренды (если обращается арендатор).

5. Копии ваших учредительных документов.

6. Согласие на проведение перепланировки от собственника.

Инвентаризацию проводит техник БТИ. Если перепланировка полностью соответствует проектной документации, то в течение 30 рабочих дней вам выдадут новый технический план.

Шаг 5. Теперь необходимо подать заявление в МФЦ, чтобы изменения планировки зарегистрировали в государственном кадастре недвижимости (ГКН) и едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Это может сделать собственник помещения или вы как арендатор по нотариальной доверенности. Срок регистрации — 12 рабочих дней с даты приёма документов в МФЦ.

Когда в МФЦ зарегистрируют изменения, собственнику или вам выдадут новый кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН.

Важно!

Важно!


Может потребоваться больше этапов согласования. Например, если вы меняете фасад или здание является объектом культурного наследия.

Для заведений в Москве. В этом случае вам надо получить разрешение в ГБУ «ГлавАПУ» и согласовать проект фасада в Москомархитектуре. Если здание является объектом культурного наследия Москвы, то надо разработать проект приспособления для современного использования и согласовать его в Москомнаследии.

Для заведений в других городах. Вам надо обращаться в региональные комитеты по архитектуре и сохранению культурного наследия.  

Заведение в многоквартирном доме: согласуем перепланировку и переустройство


Какой нормативный акт регламентирует. Требования к проведению перепланировки и переустройства помещения в многоквартирном доме определёны в постановлении правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 года, а разъяснения по его применению размещены на сайте Мосжилинспекции.

Последовательность действий по согласованию перепланировки и переустройства:

Шаг 1. Обратитесь в территориальное Бюро технической инвентаризации (БТИ) за техническим планом объекта.

Шаг 2. На основании техплана вам надо:

  • разработать проектную документацию на перепланировку или переустройство;

  • получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведения строительных работ.

Важно!

Важно!


Если планируемые работы затрагивают несущие конструкции дома, то проект должен выполнить автор проекта дома. 

Если это невозможно, тогда ГБУ «Экспертный центр». Когда работы НЕ затрагивают несущие конструкции, обращайтесь за этими документами в СРО.  

В отдельных случаях проект может не потребоваться, достаточно представить в Мосжилинспекцию проектное решение (эскиз), выполненное в виде плана помещения с указанием предстоящих работ.

Шаг 3. Подайте на согласование в Мосжилинспекцию проект на перепланировку или переустройство и пакет документов через портал госуслуг Москвы.


Какие документы надо подать вместе с проектом в Мосжилинспекцию:

1. Заявление (его шаблон и образец размещены в разделе «Перечень необходимых документов»);

2. Сканы правоустанавливающих документов на помещение — свидетельство о регистрации прав на помещение (если с заявлением обращается арендодатель) или зарегистрированный в Росреестре договор аренды (если обращается арендатор).

3. Технический план помещения.

Срок согласования документации — 30 рабочих дней.

Если здание является объектом культурного наследия Москвы, то надо разработать проект приспособления для современного использования и согласовать его в Москомнаследии.

Шаг 4. После утверждения проекта вы можете приступать к ремонту.

Шаг 5. Когда закончите все работы по перепланировке и переустройству, вам снова надо обратиться в Мосжилинспекцию, чтобы получить акт приёмочной комиссии о завершённой перепланировке.

Для этого подайте заявление через портал госуслуг Москвы. К заявлению надо приложить документ, удостоверяющий личность заявителя, либо доверенность представителя, журнал производства работ, акты освидетельствования скрытых работ.

Срок оформления акта приёмочной комиссией — 10 рабочих дней.

Шаг 6. После получения акта вам надо получить новый технический план в БТИ. Для этого подайте заявление на проведение инвентаризации помещения (на имя начальника территориального БТИ) и пакет документов.


Какие документы надо подать вместе с заявлением в БТИ:

1. Проект перепланировки.

2. Техническое заключение.

3. Договор на авторский надзор (если перепланировка затрагивает, например, несущие стены, инженерные сети, фасад здания).

4. Копии правоустанавливающих документов на помещение — свидетельство о регистрации прав на помещение (если с заявлением обращается арендодатель) или зарегистрированный в Росреестре договор аренды (если обращается арендатор).

5. Копии ваших учредительных документов.

6. Согласие на проведение перепланировки от собственника.

7. Приёмочный акт от Мосжилинспекции.

Инвентаризацию проводит техник БТИ. Если перепланировка полностью соответствует проектной документации, то в течение 30 рабочих дней вам выдадут новый технический план.

Шаг 7. Теперь необходимо подать заявление в МФЦ, чтобы изменения планировки зарегистрировали в государственном кадастре недвижимости (ГКН) и едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Это может сделать собственник помещения или вы как арендатор по нотариальной доверенности. Срок регистрации — 12 рабочих дней с даты приёма документов в МФЦ.

Когда в МФЦ зарегистрируют изменения, собственнику или вам выдадут новый кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН.

Важно!

Важно!

Если перепланировка затрагивает помещения, которые входят в состав общего имущества жильцов (лестницы, крыши, подвалы, подъезды), вам необходимо получить согласие жителей многоквартирного дома. Для этого нужно проводить общее собрание по соответствующей процедуре.  

Требования к заведению в многоквартирном доме и ответственность за их нарушение


При ремонте помещения вам также надо учесть требования к заведению в многоквартирном доме, которые установлены санитарно-эпидемиологическими правилами СП 2.3.6.1079-01. Но сложность в том, что выполнить эти требования либо затруднительно, либо практически невозможно.

При этом за нарушение этих правил могут наложить штраф (от 5000 до 10 000 рублей — на ИП, от 30 000 до 50 000 рублей — на ООО), либо приостановить деятельность на срок до 90 суток ( статья 6.6 КоАП).

Также Роспотребнадзор может направить в суд материалы проверки, если подтвердились жалобы от жильцов. Например, что превышен допустимый уровень шума из-за работы оборудования или возникают запахи от приготовления еды. И суд может приостановить деятельность заведения, так как по закону она не должна ухудшать условия проживания в доме.


Требование к системе вентиляции


К системе вентиляции есть два требования (пункт 4.6 СП 2.3.6.1079-01): 

  • Система вентиляции кафе или ресторана НЕ может быть соединена с общедомовой вентиляцией.

  • Вентиляционный короб (воздуховод) должен быть выведен на один метр выше крыши многоквартирного дома.

В чём сложность. Для монтажа короба вам надо получить согласие от ⅔ жителей этого дома. Для этого жители должны провести общее собрание и проголосовать. Голосование можно провести и заочно.

Требование к вентиляции в зависимости от формата заведения. Если у вас предусмотрен полный цикл приготовления блюд, вам необходимо оборудовать варочные зоны и специальные вытяжные зонты над ними. Если вы будете продавать готовую еду (например, точка кофе с собой и с готовой выпечкой), тогда достаточно приточно-вытяжной системы вентиляции.


Требование к системе канализации  


Система канализации заведения должна быть смонтирована отдельно от общедомовой канализации (пункт 3.11 СП 2.3.6.1079-01).

В чём сложность. Это требование зачастую невыполнимо. Большинство многоквартирных домов построены до революции и в советский период, и в них просто не предусмотрена отдельная канализация в помещениях для кафе или ресторанов. 

А выполнить монтаж отдельной канализации связано с техническими трудностями (надо разработать и согласовать проект, провести внутренние работы, присоединиться к общегородской канализации и т.д.) и значительными расходами, которые часто несоразмерны всему бюджету на открытие. Поэтому заведения открываются с такой системой канализации, которая есть.

И хотя все понимают, что эти санитарные правила устарели и невыполнимы, при проверке  инспекторы указывают на такие нарушения и назначают штрафы, а в худшем случае — приостанавливают деятельность.


Требование к входу для приёмки продуктов


Для приёмки пищевых продуктов в заведении должен быть отдельный вход — со стороны здания, куда не выходят двери подъездов и окна жилых квартир (пункт 2.2 СП 2.3.6.1079-01).

В чём сложность. Мало жилых домов, в которых можно выполнить это требование. И при проверке выход только один — искать общий язык с проверяющим и просить не включать это нарушение в акт.

Как договариваться с жителями дома, которые против работы заведения


Среди жителей обязательно найдутся либо ярые противники размещения общепита в их доме, либо те, кто хочет ежемесячно получать денежную компенсацию за причинённые им неудобства. Иногда жители настаивают, чтобы ресторатор дополнительно взял у них в аренду какую-то неликвидную площадь, например, помещение в подвале. А кому-то достаточно ужина в кафе за счёт заведения.

К сожалению, нет правовых механизмов, чтобы воздействовать на «несогласных». Вы можете только договариваться. Как правило, эти вопросы решаются просто переговорами на уровне «человеческого» общения: активным жителям крайне важно, чтобы их мнение было услышано руководством заведения и их требования (если они разумны) были выполнены.

Пример из практики. У меня была ситуация, когда я работал в общепите и постоянно находился в контакте с жительницей квартиры, которая располагалась над кафе. Она могла написать мне смс в четыре часа ночи и, например, пожаловаться на шум от холодильников. И благодаря тому, что мы не игнорировали её обращения, жительница не подавала жалобы в Роспотребнадзор.

Нашли ошибку?

Нашли неточность или хотите стать героем
нашего кейса — напишите нам!